又是一轮去库存！

又是一轮去库存！

地产S姐

2024-05-08 18:43

陕西

楼市面临去库存压力，政治局会议提出保交楼去库存措施，强调因城施策、压实责任、构建新模式等。同时，市场呼吁降准降息，高层催发债，央妈买国债，财爸分给地方，各环节疏通。地方政策将越来越宽松，高能级城市密集松绑，但需求难再创激增。需警惕重蹈2015年房价暴涨覆辙。

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说好的“一房落万物生”怎么就万物涨了？

如果说经历这3年的市场下沉，房价下降对于拥有房产的人伤害比较大。寻常老百姓对于房价高依然非常排斥，可到现在态度却慢慢发生了变化。

市场下行，房价下跌，土地财政跟着转不动了，然后高铁涨价，水电气齐涨，跟生活基础运营相关的消费都开始涨了，可大家收入没涨啊。舆论承压，自上而下都开始着急了，救楼市成了迫在眉睫的事情。

于是，4月底的大会炸出了重磅：新一轮去库存开始了。

壹丨保交楼 去库存

这次的政治局会议对于楼市有了新提法，原文是：

继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

主要说两个事情，一是保交楼，开始“问责制”，轰轰烈烈的保交楼工作说了2年了，但整体空间、进度推进还是有待商榷。现在动真格了，说到底就是要解决信任问题，这也是市场复苏的前提。

二是去库存，“统筹研究消化存量房产”，意思是去库存2.0正式开启。

现在全国商品房库存是7.5亿㎡，3月末是74833万㎡，2月末为75969万㎡，而2015年历史高位时库存为71853万㎡，今年来已经连续3个月超过当年库存高位了。

分割来看，3月末时住宅库存39458万平，非住宅35375万平，占比47%，大量的公寓、商铺、写字楼待命，这类产品本身去化周期就非常长，加上高库存，压力可想而知，甚至有的城市要几十年才能卖完。

除此之外新房库存增速也很快，去年8月总库存量是6.4亿平，现在不到1年时间新增了1亿平。市场端又去化困难，供应端要是再去不断增长就是死循环。

二手房存量也好不到哪去,现在各个城市二手房挂牌量都在高位，上海20万+套；北京17万套；广州15万+套；南京19万套；杭州20万套；西安仅某壳普通住宅的挂牌量是在12.5万套。现在大多城市都是天量库存与以价换量并存的局面，感觉二手房越卖越多，一边导致“恐慌性套现”，一边又加剧了真刚需/改善的观望情绪。

新房/二手房都处于库存高位，去库存已经是箭在弦上不得不发了。

至于方法论，首先是限制土地供应，大会结束后，自然资源部率先出牌，去化周期36个月以上停止供地，这个表述其实最早2017年就有，2019年划分了5个级别依次是：停止-减少-持平-增加-加快。现在整篇的表述重点都在于盘活存量。

再者就是消化存量了，先限制供给端，另一头就要抓紧去化存量，具体的方案/风向还没流出，参考节前网传的小作文，大概参考江苏模式，城投公司收购存量房转为租赁房，“以旧换新”盘活住宅存量，但这招目前只针对于住房。

今年初有8个试点城市获得低息贷款用于盘活存量、扩大租赁房屋供给，当时划定的红线是只能购买住宅类商品房，原则上不允许收购零散房源，对标项目最好是整栋整单元，后期也方便管理嘛。这样画圈后远郊新房、不好流通的老破旧还能消化一把，不然只剩成为不动产的结果了。

最后优化增量，缩减市场规模建好房子，服务对象就是有钱人的改善需求，位置好、产品好、品质好、服务好。刚需接不动市场了，但像西安星河湾、金茂璞逸曲江卖的火热，再次印证市场不缺钱，缺得是好房子。

贰丨迎接降准降息

目标很明确，想象很美好，但是钱从哪里来呢？

继续划重点，430大会说了：

要及早发行并用好超长期特别国债，加快专项债发行使用进度，保持必要的财政支出强度，确保基层“三保”按时足额支出。

要灵活运用利率和存款准备金率等政策工具，加大对实体经济支持力度，降低社会综合融资成本。

是不是呼应了前段时间央行下场买国债的事情了。不管是消化库存还是优化增量，都需要兜里有米啊。可以把这次会议的表述理解为高层在催着发债，央妈下场买国债，财爸分给各个地方，然后顺次疏通各个环节。

根据大会内容，可以大胆猜测一下，接下来央妈买国债，降息、降准三个大招会叠加而来。这样的史诗级利好也就能解释4月末地产股的暴涨了。

接下来我们将见证的是地方政策越来越宽松，高能级城市密集松绑，节前成都已经放过大招了，有钱可以随时大小买，北京会议之后就表态放开五环外限购。

觉悟高点的就像武汉、深圳，昨天也先后出招了，武汉只要首套房挂牌一下，二套就能享受首套首付、利率，门槛降了成本低了。深圳力度不大，非核心区社保3改1，努力增加了名额，没有降低购房成本，亮点在鼓励企业购房，22年之前堵企业炒房，楼市一降温鼓励就又来了。

叁丨重启2015年？

“去库存”三个字提出来，难免让人想起2015年，那个房价暴涨的前夜。这一次会重蹈覆辙吗？

2016年楼市开始一二三四线城市轮动拉升，转折点就是住建部定调千方百计去库存，紧接着货币化棚改，释放需求。

但这一轮面对的问题，不仅仅是新房，是10年时间过去了，有不少城市进入存量市场或者说二手房暴增，而大城市人口增速却在下滑。换句话库存比当年大，但需求却很难再创造“0”到“1”的激增。

可我们必须意识到一旦打出“去库存”，供应就会被强制摁住，配合释放需求、降低门槛和货币放水，基本面好的城市市场一定会发生变化。“去库存”到“涨房价”的过程只是路径、时间不同而已。