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又是一轮去库存!

2024年05月11日 作者:lzh210 分类:精彩分享 浏览:201 我有话说(已有 0 人参与) 字体:   

又是一轮去库存!

地产S姐

2024-05-08 18:43

陕西

楼市面临去库存压力,政治局会议提出保交楼去库存措施,强调因城施策、压实责任、构建新模式等。同时,市场呼吁降准降息,高层催发债,央妈买国债,财爸分给地方,各环节疏通。地方政策将越来越宽松,高能级城市密集松绑,但需求难再创激增。需警惕重蹈2015年房价暴涨覆辙。

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说好的“一房落万物生”怎么就万物涨了?


如果说经历这3年的市场下沉,房价下降对于拥有房产的人伤害比较大。寻常老百姓对于房价高依然非常排斥,可到现在态度却慢慢发生了变化。


市场下行,房价下跌,土地财政跟着转不动了,然后高铁涨价,水电气齐涨,跟生活基础运营相关的消费都开始涨了,可大家收入没涨啊。舆论承压,自上而下都开始着急了,救楼市成了迫在眉睫的事情。


于是,4月底的大会炸出了重磅:新一轮去库存开始了。


壹丨保交楼 去库存


这次的政治局会议对于楼市有了新提法,原文是:


继续坚持因城施策,压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任,切实做好保交房工作,保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待,统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施,抓紧构建房地产发展新模式,促进房地产高质量发展。


主要说两个事情,一是保交楼,开始“问责制”,轰轰烈烈的保交楼工作说了2年了,但整体空间、进度推进还是有待商榷。现在动真格了,说到底就是要解决信任问题,这也是市场复苏的前提。


二是去库存,“统筹研究消化存量房产”,意思是去库存2.0正式开启。



现在全国商品房库存是7.5亿㎡,3月末是74833万㎡,2月末为75969万㎡,而2015年历史高位时库存为71853万㎡,今年来已经连续3个月超过当年库存高位了。


分割来看,3月末时住宅库存39458万平,非住宅35375万平,占比47%,大量的公寓、商铺、写字楼待命,这类产品本身去化周期就非常长,加上高库存,压力可想而知,甚至有的城市要几十年才能卖完。


除此之外新房库存增速也很快,去年8月总库存量是6.4亿平,现在不到1年时间新增了1亿平。市场端又去化困难,供应端要是再去不断增长就是死循环。


二手房存量也好不到哪去,现在各个城市二手房挂牌量都在高位,上海20万+套;北京17万套;广州15万+套;南京19万套;杭州20万套;西安仅某壳普通住宅的挂牌量是在12.5万套。现在大多城市都是天量库存与以价换量并存的局面,感觉二手房越卖越多,一边导致“恐慌性套现”,一边又加剧了真刚需/改善的观望情绪。


新房/二手房都处于库存高位,去库存已经是箭在弦上不得不发了。



至于方法论,首先是限制土地供应,大会结束后,自然资源部率先出牌,去化周期36个月以上停止供地,这个表述其实最早2017年就有,2019年划分了5个级别依次是:停止-减少-持平-增加-加快。现在整篇的表述重点都在于盘活存量。



再者就是消化存量了,先限制供给端,另一头就要抓紧去化存量,具体的方案/风向还没流出,参考节前网传的小作文,大概参考江苏模式,城投公司收购存量房转为租赁房,“以旧换新”盘活住宅存量,但这招目前只针对于住房。


今年初有8个试点城市获得低息贷款用于盘活存量、扩大租赁房屋供给,当时划定的红线是只能购买住宅类商品房,原则上不允许收购零散房源,对标项目最好是整栋整单元,后期也方便管理嘛。这样画圈后远郊新房、不好流通的老破旧还能消化一把,不然只剩成为不动产的结果了。


最后优化增量,缩减市场规模建好房子,服务对象就是有钱人的改善需求,位置好、产品好、品质好、服务好。刚需接不动市场了,但像西安星河湾、金茂璞逸曲江卖的火热,再次印证市场不缺钱,缺得是好房子。


贰丨迎接降准降息


目标很明确,想象很美好,但是钱从哪里来呢?


继续划重点,430大会说了:


要及早发行并用好超长期特别国债,加快专项债发行使用进度,保持必要的财政支出强度,确保基层“三保”按时足额支出。


要灵活运用利率和存款准备金率等政策工具,加大对实体经济支持力度,降低社会综合融资成本。


是不是呼应了前段时间央行下场买国债的事情了。不管是消化库存还是优化增量,都需要兜里有米啊。可以把这次会议的表述理解为高层在催着发债,央妈下场买国债,财爸分给各个地方,然后顺次疏通各个环节。



根据大会内容,可以大胆猜测一下,接下来央妈买国债,降息、降准三个大招会叠加而来。这样的史诗级利好也就能解释4月末地产股的暴涨了。


接下来我们将见证的是地方政策越来越宽松,高能级城市密集松绑,节前成都已经放过大招了,有钱可以随时大小买,北京会议之后就表态放开五环外限购。



觉悟高点的就像武汉、深圳,昨天也先后出招了,武汉只要首套房挂牌一下,二套就能享受首套首付、利率,门槛降了成本低了。深圳力度不大,非核心区社保3改1,努力增加了名额,没有降低购房成本,亮点在鼓励企业购房,22年之前堵企业炒房,楼市一降温鼓励就又来了。


叁丨重启2015年?


“去库存”三个字提出来,难免让人想起2015年,那个房价暴涨的前夜。这一次会重蹈覆辙吗?


2016年楼市开始一二三四线城市轮动拉升,转折点就是住建部定调千方百计去库存,紧接着货币化棚改,释放需求。


但这一轮面对的问题,不仅仅是新房,是10年时间过去了,有不少城市进入存量市场或者说二手房暴增,而大城市人口增速却在下滑。换句话库存比当年大,但需求却很难再创造“0”到“1”的激增。


可我们必须意识到一旦打出“去库存”,供应就会被强制摁住,配合释放需求、降低门槛和货币放水,基本面好的城市市场一定会发生变化。“去库存”到“涨房价”的过程只是路径、时间不同而已。



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